경제동향
한쪽에선 '사자' 열풍, 다른 한쪽에선 '악성 미분양' 수두룩… 지방 부동산의 두 얼굴
2025-12-08 13:06
2년 가까이 이어지던 기나긴 하락 터널의 끝이 보이는 것일까. 수도권을 제외한 지방 아파트 시장이 100주 만에 하락세를 멈추고 상승세로 돌아서면서 시장의 관심이 집중되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지방 아파트 평균 매매가격은 11월 첫째 주 0.01% 상승을 기록하며 2023년 11월 넷째 주 이후 처음으로 올랐다. 이후 12월 첫째 주까지 5주 연속 상승세를 이어가며 완연한 회복 신호를 보내고 있다. 실제 거래 가격을 기반으로 한 실거래가격지수 상으로는 이미 지난 6월부터 반등이 시작된 것으로 나타나, 통계상 시차를 감안하면 지방 시장의 온기가 생각보다 일찍 돌기 시작했음을 짐작게 한다.이번 상승세의 중심에는 단연 부산·울산·경남, 이른바 '부울경' 지역이 있다. 특히 부산은 10월 마지막 주 상승 전환 이후 6주 연속 오름세를 기록하며 시장을 견인하고 있다. 수영구(0.17%), 해운대구(0.16%), 동래구(0.13%) 등 전통적인 주거 선호 지역의 신축 및 재건축 추진 단지를 중심으로 상당한 상승률을 보이고 있다. 울산 역시 조선업 등 지역 산업 경기의 뚜렷한 호조세에 힘입어 매주 0.1%대의 견조한 상승률을 기록하며 비수도권의 대표적인 강세 지역으로 자리 잡았다. 여기에 해양수산부 이전 이슈(부산)와 같은 지역별 호재와 수도권 대비 여전히 낮은 가격 수준이라는 이점이 더해지며 투자 수요까지 유입되는 모양새다.
이러한 국지적 온기는 향후 입주 물량 부족에 대한 우려와 전세 매물 부족 현상이 맞물리면서 나타나는 '신축 쏠림' 현상으로 분석된다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "지방에서도 신축 단지에 대한 선호가 뚜렷해지면서 울산 남구 등에서는 입주권과 분양권에 실수요자 중심의 프리미엄이 꾸준히 붙고 있는 상황"이라고 진단했다. 하지만 이러한 상승세가 지방 전체로 확산될 것이라고 보기에는 아직 이르다. 실제로 제주는 2022년 8월 이후 단 한 번도 주간 가격이 상승한 적이 없으며, 대전 역시 올 한 해 내내 하락세를 면치 못하는 등 지역별 온도 차가 극명하게 갈리고 있다.
더욱이 지방 부동산 시장의 고질적인 문제인 '공급 과잉'은 여전히 발목을 잡는 가장 큰 변수다. 지난 10월 말 기준, '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택 2만 8천여 채 중 무려 84.5%에 달하는 2만 3천여 채가 지방에 집중되어 있다. 이는 시장의 회복세를 억누르는 거대한 부담으로 작용할 수밖에 없다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산연구위원은 "지방 시장의 반등은 투기적 수요가 배제된 실수요 중심의 구조적 특성을 가지고 있어 회복 속도가 더딜 수밖에 없다"며 "현재는 부울경과 같은 특정 권역 내에서 온기가 순환하는 '순환매' 장세의 특징이 관측된다"고 분석했다. 결국 지방 부동산 시장은 일부 지역의 반등이라는 긍정적 신호와 악성 미분양이라는 부정적 현실이 공존하는, 안갯속 장세를 당분간 이어갈 것으로 보인다.
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